مهر گزارش می دهد؛

ابهام در اجرای بزرگترین طرح مسكنی دولت، مصاف پرریسك در بافت فرسوده

ابهام در اجرای بزرگترین طرح مسكنی دولت، مصاف پرریسك در بافت فرسوده

ایزو وب: مهمترین طرح اختصاصی دولت در بخش مسكن، نوسازی بافت های فرسوده است كه با عنایت به پُرهزینه و زمان بر بودن این طرح، امكان به ثمررسیدن آن پیش ازپایان این دولت، با ابهام مواجه می باشد.



به گزارش ایزو وب به نقل از مهر، مقرر است امروز طرح ملی بازآفرینی امید همزمان در تعدادی از استانها با حضور رئیس جمهور در جلسه ستاد ملی بازآفرینی شهری به صورت ویدئو كنفرانس كلید بخورد. این طرح مقرر است بعنوان پشتوانه طرح پیشگام عمل كند كه در لایجه بودجه سال ۹۷ آمده و از شهریور ماه سال آتی آغاز خواهد شد.
موضوع بهسازی بافت های فرسوده همواره از مسائل مهم مورد نظر رئیس جمهور طی سال های گذشته است اما به علت تفاوت سلیقه وی با وزیر راه و شهرسازی در نحوه اجرا و بهسازی محلات هدف، منجر به شكل گیری طرح های مختلف در این خصوص شده كه پس از گذشت ۵ سال از عمر دولت های یازدهم و دوازدهم، هنوز هیچ كدام از این طرح ها منجر به كارآیی مناسب برای زندگی فرسوده نشینان نشده است.
در حالی رئیس جمهور معتقد به اقدام جهادی و ضربتی در بافت های فرسوده است كه با خرید، تجمیع و تسطیح اراضی مناطق دارای بافت های ناكارآمد شهری امكان پذیر است، وزیر راه و شهرسازی معتقد می باشد مبحث بهسازی بافت های فرسوده باید به صورت یك اقدام زمان بر و با همكاری ساكنان خود بافت صورت گیرد. از نظر آخوندی تجربه های اقدام ضربتی بهسازی بافت های فرسوده در همه جای دنیا منفی بوده و این روش دیگر منسوخ شده است.
از سوی دیگر با عنایت به اینكه دولت دیگر پولی برای ورود اجرایی به حوزه بهسازی بافت های فرسوده ندارد و از جانب دیگر طرح هایی كه وزارت راه و شهرسازی و شركت عمران و بهسازی شهری ایران بعنوان دبیر ستاد ملی بازآفرینی شهری به شهرداری ها تكلیف كرده، برای بخش خصوصی جذابیت ندارد، عملا امكان اجرا شدن این طرح ها در هاله ای از ابهام باقی مانده است. حتی دستورالعملی هم كه رئیس جمهور رأسا برای شهرداری ها صادر كرد و در آن صدور پروانه بلندمرتبه سازی در بافت های فرسوده را مجاز كرده بود، با تلاش عباس آخوندی وزیر راه و شهرسازی در ستاد ملی بازآفرینی شهری خنثی سازی شد. هرچند كه یكی از نقاط مثبت این طرح، همین ممنوعیت ساخت و ساز بیش از ۴ طبقه و تراكم فروشی است كه سبب شده تا بخش خصوصی از ساخت و ساز در بافت های ناكارآمد شهری خودداری كند.
نظام بانكی همراهی نمی كند
اگرچه آخوندی از ابتدای روی كار آمدن دولت یازدهم بارها و بارها بحث ضرورت نوسازی بافت های نابسامان شهری را مطرح كرد، اما هیچ گاه شبكه بانكی با اختصاص منابع به آن موافقت نمی كرد.
یكی از اقدامات شركت عمران و بهسازی شهری ایران در دولت یازدهم، تصویب اختصاص ۳۰۰ هزار فقره وام نوسازی ۵۰ میلیون تومانی با سود ۹ درصد بود كه میان ۲۰ بانك عامل دولتی و خصوصی تقسیم شد اما این مصوبه هیئت دولت در بانك مركزی با تغییر عجیبی روبه رو شد.
بانك مركزی در دولت قبل در هنگام ابلاغ این دستورالعمل به بانك ها اعلام نمود در صورتی كه منابع و مصارف بانك ها دچار خدشه نمی گردد، می توانند این وام را پرداخت كنند؛ نتیجه مشروط شدن ابلاغیه بانك مركزی این شد كه نه تنها هیچ بانكی حاضر به پرداخت وام نوسازی با سود ۹ درصد نشد، بلكه حتی با سود ۱۸ درصد هم آن را عملیاتی نكردند و درنتیجه اجرای این ابلاغیه عملا معطل ماند.
با این حال، دو روز پیش مدیرعامل بانك عامل بخش مسكن اعلام نمود وام مسكن از محل اوراق تسهیلات در صورتی كه برای مصرف در بافت فرسوده باشد، سود آن از ۱۷.۵ درصد به ۱۶ درصد تقلیل خواهد یافت.
همچنین در طرح پیشگام هم در صورتی كه مجلس آن را در لایحه بودجه سال ۹۷ به تصویب برساند، دولت ۲ هزار و ۵۰۰ میلیارد تومان از محل صندوق توسعه ملی بعنوان بودجه اهرمی در اختیار بانك ها قرار می دهد و همین میزان هم بانك ها به حوزه بهسازی بافت های فرسوده اختصاص می دهند با این حال اجرایی شدن این طرح هم محل سؤال است.
شكست دولت در مسكن مهر و مسكن اجتماعی
دولت های یازدهم و دوازدهم هنوز نتوانسته طرح مسكن مهر كه در دولت های نهم و دهم كلید خورد و خیلی از اقشار ضعیف جامعه را صاحب خانه كرد، به آخر برساند. حتی به قول محمدنادر محمدزاده مدیركل راه و شهرسازی استان تهران، اتمام این پرونده در سال ۹۷ هم محل اشكال است. احمد اصغری مهرآبادی قائم مقام وزیر راه و شهرسازی در طرح مسكن مهر هم به تازگی گفته بود تكمیل مسكن مهر باقی مانده، ۱۱ هزار میلیارد تومان سرمایه گذاری نیاز دارد كه با عنایت به بالا بودن این مبلغ و كمبود منابع مالی در دولت، اتمام این طرح در یكی دو سال آتی را با ابهام مواجه می كند.
دولت های یازدهم و دوازدهم كه تنها سه سال برای معرفی خود بعنوان دولت عمل گرا فرصت دارد و تا كنون هیچ برنامه فراگیری برای بخش مسكن عرضه نكرده، بحث نوسازی بافت های فرسوده را بعنوان برگ برنده اقدامات خود برگزیده است
از سوی دیگر طرح مسكن اجتماعی كه وزیر راه و شهرسازی در دولت یازدهم عنوان نمود هم باآنكه با تبلیغات گسترده تلاش شد تا بعنوان جایگزین طرح مسكن مهر معرفی شود، اما تنها در حد همان حرف و تبلیغات باقی ماند و هیچ گاه نه تنها عملیاتی نشد، بلكه حتی اكشن پلن و برنامه اجرایی آن به صورت بیان جزئیات طراحی و اعلام نشد.
به نظر می رسد با عنایت به اینكه دولت های یازدهم و دوازدهم كه تنها سه سال برای معرفی خود بعنوان دولت عمل گرا فرصت دارد و تا كنون هیچ برنامه فراگیری برای بخش مسكن عرضه نكرده، بحث نوسازی بافت های فرسوده را بعنوان برگ برنده اقدامات خود برگزیده است تا با اجرای چند طرح كوچك و كم اثر مانند اصلاح معابر یا آسفالت چند كوچه، افتخار نوسازی بافت های فرسوده را به نام خود ثبت كند. چراكه نوسازی بافت ها تنها در صورتی اثرگذار می باشد كه با نوسازی كالبدی همراه باشد و این كار هم امری زمان بر و پُرهزینه است ازاین رو هم اكنون با كلید خوردن آن، در بهترین وضعیت، شاهد اجرای نمایشی آن در مقیاسی كوچك خواهیم بود!
۱۸ درصد سود می دهیم
هوشنگ عشایری سرپرست شركت عمران و بهسازی شهری ایران درباره راهكار این شركت برای تولید جذابیت برای بخش خصوصی جهت سرمایه گذاری در بهسازی بافت های فرسوده به خبرنگار مهر اظهار داشت: در طرح پیشگام، اراضی دولت كه در اختیار شركت عمران و بهسازی شهری ایران قرار دارد با نرخ صفر در اختیار توسعه گران قرار داده می گردد. به محض اینكه بخش خصوصی ورود كرد ما ۱۸ درصد سود به این توسعه گری كه برنده مناقصه می گردد خواهیم داد و او بدون اینكه نرخ اولیه روی ملك مان بگذاریم، روی اراضی متعلق به شركت عمران و بهسازی شهری اقدام به ساخت خواهد نمود. بعد از اینكه ساخت به اتمام رسید كه ـ حداكثر ۲ سال و حداقل یك سال است ـ میزان هزینه ساخت و ساز به اضافه ۱۸ درصد سودی كه ما به سازنده می دهیم، مطالبه آن توسعه گر از ما می گردد.
عشایری ادامه داد: خانه ای را هم كه توسعه گر ساخته است را قیمت كارشناسی می گذاریم؛ بر مبنای قیمت كارشناسی، هزینه ای كه توسعه گر (سازنده) كرده به همراه ۱۸ درصد سود متناظر آن را از خانه ای كه ساخته كسر می نماییم. اگر از مابقی آن برای دولت چیزی ماند كه سودمان را برده ایم اگر هزینه ها سربه سر، باز هم ما سود كرده ایم چون سود ما از این كار، ارتقاء كیفیت محله است. اگر هم این تراز منفی شد و اضافه بر ارزش ریالی آنچه تولید شده هزینه كرده باشیم یا از اراضی دیگر یا به صورت نقد و یا غیرنقدی با سازنده و توسعه گر تسویه حساب می نماییم.
وی تاكید كرد: با اجرای این روش از احیای بافت های ناكارآمد شهری، ما عملا به توسعه گر تضمین سود می دهیم و ۱۸ درصد سود سرمایه گذاری را تضمین می نماییم درواقع هیچگونه ریسكی در سرمایه گذاری به توسعه گر تحمیل نمی گردد و فقط ریسك فروش به آن ها تعلق می گیرد.
با این حال علی رغم اختصاص اراضی دولتی با نرخ صفر به ساخت و ساز انواع كاربری ها اعم از مسكونی و تجاری كه می تواند برای سرمایه گذار خصوصی جذاب باشد، عشایری در مراسم كلنگ زنی و شروع به كار طرح بهسازی محله سیروس (۱۰۰ واحدی) در سخنانی گفت از آنجایی كه ساخت واحدهای مسكونی با تراكم ۱۲۰ درصد و كمتر سود فراوانی ندارد، هیچ موثری حاضر به مشاركت در این طرح نشد و ما از شركت انبوه ساز وابسته به بانك عامل بخش مسكن خواستیم تا در این طرح مشاركت داشته باشد!
تركان؛ مشاور بافت فرسوده روحانی یا مزاحم برنامه های آخوندی؟
زمان بر و كند بودن برنامه مورد نظر وزارت راه و شهرسازی و تلاش رئیس دولت برای اجرای یك اقدام نمادین و ویژه در دوره دولت ۸ ساله اش در بخش مسكن سبب شد تا رئیس جمهور اكبر تركان را بعنوان مشاور خود در امور نوسازی بافت های فرسوده منصوب كند. اقدامی كه با استقبال كارشناسان حوزه شهرسازی مواجه نشد. به خصوص كه وی تنها سابقه ای كه در بخش مسكن دارد، ریاست سه ساله بر شورای مركزی سازمان نظام مهندسی ساختمان در دولت یازدهم است و كوچكترین سابقه ای در حوزه شهرسازی ندارد.
علی بدری كارشناس اقتصاد شهری در گفت وگو با خبرنگار مهر (در دهم دی ماه) با اشاره به اینكه ورود تركان به عرصه بافت فرسوده را خبر خوبی تلقی نمی كنم، تصریح كرد: وی هیچ تخصصی در حوزه شهرسازی و بخصوص نوسازی بافت فرسوده ندارد.
وی با تأیید روش های مورد نظر وزیر راه و شهرسازی برای مشاركت دادن خود اهالی در نوسازی بافت های نابسامان شهری اظهار داشت: روش مداخله مستقیم دولت در بافت فرسوده شهری و تخریب و نوسازی آن در دو دهه قبل در تهران به گِل نشست؛ نتیجه اجرای رویكرد تحكمی و نگاه از بالا به پایین به شهروندان و ساكنان بافت های نابسامان، پروژه ای همچون بزرگراه نواب تهران است.
این در حالی است كه تركان به تازگی در گفت وگو با یكی از رسانه ها مداخله اش در وظایف وزیر راه و شهرسازی را رد كرد و اظهار داشت: برای كمك به آخوندی وارد حوزه بهسازی بافت های فرسوده شده است.
طرح خوب است ولی به اجرای آن خوشبین نیستم
افشین پروین پور مدیر گروه مسكن مركز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت هم در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره طرح ملی بازآفرینی امید اظهار داشت: این اقدام به نظر كار خوبی است. مدل اجرا هم مدل صحیحی است اما آنچه محل بحث است، توانایی دولت در اجرای آن است.
وی ادامه داد: دولت در ساخت و تكمیل مسكن مهر كه یك كار بسیار راحت بود، ضعف نشان داد آن وقت چگونه می خواهد طرح پیچیده بهسازی بافت های فرسوده را عملیاتی كند. حتی از ساخت مسكن اجتماعی برای خانوارهای كم درآمد كه هزینه و پیچیدگی بسیار كمتری نسبت به بهسازی بافت فرسوده دارد هم عاجز مانده است و حالا در سومین آزمون مسكنی خود، به سراغ بهسازی بافت های فرسوده رفته اند كه كاری پُرهزینه و پُرزحمت است و پیروزی در آن تضمین شده نیست.
آزموده را آزمودن خطاست/مسكن مهر را چه كردید؟
این كارشناس مسكن اضافه كرد: اگر نیت دولت مسكن دار كردن مردم است، باید به آنها اظهار داشت كه در اجرای مسكن مهر تعلل كردید چگونه می خواهید با استفاده از نوسازی در بافت فرسوده به تأمین مسكن اقدام كنید؟ البته مدیرعامل شركت عمران و بهسازی شهری ایران به نظر می رسد به شدت پیگیر اجرای آن است و از معدود مدیران فعال در بخش نوسازی بافت های فرسوده به حساب می آید.
وی تصریح كرد: با عنایت به سابقه ای كه دولت، هم در بخش مسكن و هم سایر بخش ها مانند صنعت و اشتغال داشته من چندان خوشبین به اجرا شدن طرح نوسازی بافت فرسوده نیستم.
پروین پور خاطرنشان كرد: یكی از بخش های مناسب این طرح حذف تراكم در ساخت و ساز است و اجازه ساخت ساختمان های بیش از ۴ طبقه داده نمی گردد. اما تنها مناسب بودن طرح كافی نیست و باید پیچیدگی های اجرای آن را هم در نظر گرفت. در زمینه بافت فرسوده هم تا زمانی كه دولت نقش خویش را به درستی ایفا و سرمایه گذاری را تسهیل نكند، قوانین اصلاح نشود، منابع بانكی را به سمت پروژه گسیل ندهد و بسیاری اقدامات دیگر را انجام ندهد بخش خصوصی حاضر به ورود به این حوزه نیست.
نقاط ضعف و قوت طرح
سعید اسلامی بیدگلی عضو سابق هیئت مدیره شركت عمران و بهسازی شهری ایران هم در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره برنامه های بازآفرینی شهری دولت بیان كرد: وجود محله های نابسامان شهری اعم از بافت های فرسوده، میانی، تاریخی و حاشیه ای به یكی از پیچیده ترین آزمون های دولت تبدیل گشته اما یكی از امتیازت آن این است كه هنوز وارد مرحله بحران نشده است كه این مورد ضریب موفقیت طرح را بالا می برد. با این حال بخش بزرگی از كشور در این بافت ها و محلات زندگی می كنند.
وی با اشاره به اینكه عملا امكان اجرای این طرح با استفاده از بودجه دولتی وجود ندارد، اظهار داشت: اما اگر دولت كمك نكند، سرمایه های بخش خصوصی به این حوزه ورود نخواهد كرد ازاین رو تصمیم گرفته شد تا منابع و بودجه دولت اهرم شود تا هم بانك ها حاضر به سرمایه گذاری در بهسازی بافت فرسوده شوند و هم بخش خصوصی؛ ضمن اینكه باید منافع بانك ها و بخش خصوصی تضمین شود.
این اقتصاددان مهمترین نقطه قوت طرح را همراهی همه دستگاه های مسئول در بهسازی محلات نابسامان شهری ذیل ستاد ملی بازآفرینی دانست و درمورد نقاط ضعف آن هم اظهار داشت: دو نقطه ضعف مهم در این حوزه داریم؛ یكی اینكه ما سابقه همراهی تعداد زیادی دستگاه برای انجام یك كار بزرگ را در برنامه های مختلف كشور در بخش های گوناگون نداریم و همین بی تجربگی در اجرای برنامه های كاربردی می تواند ستاد ملی بازآفرینی شهری را با مشكل مواجه كند. مسأله و مشكل دیگر هم زمان بر بودن اجرای برنامه است. چون مقرر است سالی ۲۷۰ محله در بازه ۱۰ ساله بهسازی شود تا ۲۷۰۰ محله نابسامان ما اصلاح شوند. اما آیا می توان در یك سال ۲۷۰ محله را نوسازی كرد؟ بطور قطع این كار نشدنی است و با آغاز نوسازی یك محله، مطمئنا تكمیل برنامه های بهسازی كالبدی آن به دو تا سه سال كشیده می گردد كه همین مبحث اجرای آن را با پیچیدگی بزرگی روبه رو كرده است.

1396/11/19
13:17:00
5.0 / 5
175
تگهای خبر: اقتصاد , بانك , تولید , سود
این مطلب را می پسندید؟
(1)
(0)

تازه ترین مطالب مرتبط
نظرات بینندگان در مورد این مطلب
لطفا شما هم نظر دهید
= ۶ بعلاوه ۵
ایزو وب
ISO Web